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管理会社に依存しないで管理上必要となる仕事をすべて管理組合が独力で行う方式を「自主管理」というが、この方式の管理組合があるにはある。
しかし、国土交通省の「マンション総合調査」によると、その実例はたったの7・7%しかない。
逆に、管理の仕事の全部を管理会社に委託している「全面委託」は3・3%にのぼる。
管理組合が自分たちだけで管理を進められるのはもっとも望ましい方式だから、「自主管理」は究極の理想的な管理方式といえるが、その割合はこの程度でしかない。
結局、この数字から浮かび上がるものは、管理会社を抜きにしては運営が難しいという管理組合の組織実情である。
管理会社は一定の費用で管理組合から仕事を引き受ける。
「マンションは管理を買え」とはいえないが、「マンションは管理のサボーターを買え」といういい方は事実上成り立つのかもしれない。
せっかく買った自分のマンションの住みよさを願うのは、誰しも同じだ。
その望みを確かなものとするためには、管理組合がしっかりしていなければならない。
だから、区分所有者である自分もまた、その管理組合の一員として協力しよう…。
まじめな人なら、誰でもそう考えるだろう。
ところが、じつは、これがそう簡単ではない。
マンションを買うほどの年齢になれば、本業となる仕事も忙しくて、なかなか時間の余裕がない。
管理組合は暇なときにだけ協力すればいいようなものとは決して思つてはいないが、なにしろ帰宅の時間も遅いし休みもとりにくいといった状況では、管理組合のための時間を確保できる余裕がまったくない…。
都市住宅の典型である分譲マンションに住む人には、こうした事情は少しも珍しくない。
もし時聞がとれでも、やらなければならないことがやたらに多い。
なじみのない法律のことも関係があるし、言葉の意味もわからないような建物のことも知っていなければならない。
そんなことが素人にできるはずがない…。
こういう事情も、また少なくない。
マンション管理の主役である管理組合は、現実にはこういう状況にいつも直面せざるを得ない。
かなり多くの管理組合は、実際そうした問題に直面している。
なかには、この問題に対応できる答えを出すことができた管理組合がないではない。
しかし、そういうところは極めて稀で、大部分の管理組合はこうした問題にとても自力で対応できる状態ではない。
もちろん、このままでいいはずがないし、これでは自分のマンションの住みよさが危なっかしくなってきて因るのだが、さりとて管理組合が問題に取り組める状態でもない。
こうした矛盾にさらされた管理組合をサポートできる存在が、管理会社である。
だから、管理会社は、ある意味で管理組合の当事者能力を反映する存在だといえるかもしれない。
少なくとも、管理会社抜きで自立できる管理組合がそれほど多くないのは事実である。
しかし、それにしては、管理会社についての管理組合の認識は、必ずしも正確とはいえない。
知っておきたい「管理会社」の基本的なイメージ現実的な意味で「管理会社」を理解しようとする場合に必要なことが、確かめてみよう。
じつは法律などの仕組みに「管理会社」という言葉は、出てこない。
マンション管理の大原則といわれる区分所有法にも、公式の標準モデルといわれる標準管理規約にも、「管理会社」という言葉はない。
マンション管理適正化法には「マンション管理業者」という言葉が使われているが、これが実質的に「管理会社」を意味している唯一のものである。
独立系といわれる数少ない例を除くと、管理会社にはディベロッパーや不動産会社、ど、マンション供給サイドの企業系列に位置づけられる会社が多い。
いろいろな点で影響を受けやすい実態がある。
マンション管理適正化法の誕生で、管理会社の制度的な環境が厳しくなった。
以前は新規参入が容易だった事情があり、一部の管理会社が起こした問題がきっかけとなり、登録制度や重要事項説明の義務など、管理会社として必要な条件が登場したためだ。
顧客となる管理組合のほうにも、年とともに要望の厳しさがだんだん目立つようになり始めている。
管理会社理解の最大ポイントは委託契約関係管理組合と管理会社との関係は、委託契約関係の理解に大きく左右される。
基本的な意味で、仕事を「頼む」管理組合と、「頼まれる」管理会社との聞は、管理委託契約で結ぼれているビジネスライクな関係である。
管理会社にとって管理組合はあくまでも「お客様」だ。
だからこそ、管理会社の人は管理組合関係者を「理事長様」とか「理事様」などと呼ぶ。
お客様である管理組合が頼む仕事はすべて委託契約に盛り込まれている。
頼んだ仕事に見合った費用は「委託業務費」という名称で、記載されている。
これから住もうとするマンションの住み心地に大きく影響する、管理会社に関係することの大半は、この委託契約で決まっていると考えてもいい。
マンション管理適正化法が決めている「管理会社の登録制度」が、管理会社の最大のよりどころとなる。
国家試験資格である「管理業務主任者」を事務所ごとに配置することなど、一定の要件を揃えて登録をしていないと「管理会社」とは認められない仕組みである。
国の手で用意された「マンション標準管理委託契約書」が基本形となって、管理組合との委託契約書の内容が決まっている。
基本的なことを決めた契約本文、2種類の別紙。
これをみると、どんな仕事を管理会社に頼むのかが具体的にわかる。
管理会社は、仕事を注文してもらおうとする管理組合に対して、「もしご注文いただければこういう仕事をさせていただきます」ということを記載した委託契約の内容に即して、あらかじめ管理組合に対して説明しなければならないことが、マンション管理適正化法で義務づけられている。
管理組合は、事前にその契約内容の説明を聞いて、もし納得できればその管理会社と委託契約を結べばいいし、納得できなければ契約しなければいい。
管理会社との関係をめぐるいくつかの勘違い率直にいって、管理組合の管理会社認識はいまもなお必ずしも十分とはいえない。
そうした意味で、管理組合が勘違いしている点のいくつかを挙げておこう。
よく誤解されているようだが、「管理費」は管理会社に払う費用ではない。
「管理費」は維持管理に必要な費用の総称だから、管理会社に委託しない自主管理の管理組合でも必要な費用である。
管理会社に払う費用は「管理費」ではなくて、「委託業務費」という。
管理会社に払う「委託業務費」は、頼んだ仕事に対応して決まる。
その意味で、委託業務費は管理組合の考え方次第で決まる。
たくさん仕事を頼めば委託業務費の金額は大きくなるし、その逆も成り立つ。
だから、管理会社に払うお金が少なければ少ないほどいいと考えるなら、委託業務費がゼロになるように「自主管理」にすればいい。
それができなくて管理会社に頼む仕事が多くなれば、当然ながら委託業務費もそれに見合った金額になる。
管理組合の役員は実際上、ほとんどの場合順番制などで決まるし、任期も1年という短かきである。
だから、今年の役員は去年のことを知らないし、今年の役員は来年になるとまた新しいメンバーに変わってしまう。
管理組合の組織はそうしたことを毎年くり返していくから、だんだん過去のことが誰にもわからなくなっていく。
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